Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay. Tranh chấp đất đai được gói gọn trong hai quan hệ cơ bản là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, bồi thường, quyền địa dịch (quyền hưởng dụng bất động sản liền kề)…
Với đặc thù ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó ngoài việc tranh chấp giữa các chủ thể sử dụng đất còn xảy ra nhiều khiếu kiện giữa cá nhân/ tổ chức sử dụng đất với cơ quan Nhà nước. Các khiếu kiện giữa cơ quan Nhà nước và cá nhân/ tổ chức sử dụng đất là các vụ việc hành chính; các tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức sử dụng đất với nhau là khởi kiện vụ án dân sự.
Có những vụ việc tranh chấp, chủ thể khởi kiện lựa chọn kiện hành chính hay kiện dân sự là cả một vấn đề hệ trọng đáng cân nhắc. Chẳng hạn, đất của mình đang sử dụng nhưng nhà kế bên lại được Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho họ chồng lấn ranh sang cả phần đất nhà mình. Trong trường hợp này, chủ thể bị xâm phạm về lợi ích lựa chọn kiện ai, yêu cầu kiện là gì là cả một “nghệ thuật” mà chỉ có những luật sư có năng lực, có kinh nghiệm mới có thể thực hiện được để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Kiện vụ án hành chính là kiện cơ quan nhà nước hoặc kiện người đứng đầu cơ quan nhà nước đó và theo quy trình của Luật Tố tụng Hành chính. Kiện dân sự là kiện trực tiếp chủ thể xâm phạm lợi ích của mình và tuân theo Luật Tố tụng Dân sự. Hai luật này có quy định thời hiệu, cơ quan Tòa án và quy trình giái quyết hoàn toàn khác nhau. Có thể thời hiệu kiện vụ án hành chính đã hết nhưng kiện dân sự thì lại không bị ràng buộc thời hiệu. Cho dù kiện theo quy trình nào miễn là kết quả khách hàng đòi lại được các lợi ích, tài sàn mà mình bị xâm phạm, do đó chỉ những luật sư có “tầm” và có “tâm” mới biết cách lựa chọn hướng giải quyết thế nào cho có lợi nhất cho khách hàng.
Trong các vụ kiện dân sự liên quan đến đất đai thì thường bao gồm: tranh chấp ai có quyền sử dụng đấ (đất đó là của ai), tranh chấp thừa kế về nhà đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng ủy quyền, tranh chấp hợp đồng tặng cho, tranh chấp hợp đồng thuê, tranh chấp hợp đồng thế chấp- cầm cố…Các loại nhà, đất tranh chấp này có thể có hoặc chưa có giấy chứng nhận. Nếu đã có giấy chứng nhận thì chỉ Tòa án mới có quyền giải quyết; nếu chưa có giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án đều có quyền giải quyết. Trong các tranh chấp này thì chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới buộc phải hòa giải trước khi nộp đơn ra Tòa; các tranh chấp khác được khuyến khích hòa giải chứ không bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện ra Tòa.
Do các quy định mang tính đặc thù của Việt Nam nên trước đây, giấy chứng nhận thường được cấp cho hộ gia đình và do một người đại diện đứng tên. Quy định này nhằm đảm bảo công bằng cho tất cả những người trong hộ gia đình, tuy nhiên nó chỉ công bằng khi nếu đó là đất được nhà nước cấp, đằng này, đất do cha mẹ khai hoang từ lúc con cái chưa sinh ra, đến khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận thì con cái đã có, do vậy, nhiều trường hợp sau này con cái dù đã xuất giá, đã tách riêng nhưng vẫn quay về đòi cha mẹ chia đất vì đất cấp cho hộ gia đình mà tại thời điểm cấp giấy họ là người đang sinh sống trong hộ gia đình đó. Gặp những trường hợp này thì luật sư thường mất rất nhiều thời gian và công sức để đi xác minh, thu thập chứng cứ để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ của mình.
Nhiều trường hợp tranh chấp giữa con dâu và nhà chồng vì trong thời gian hôn nhân, vợ chồng được gia đình bên chồng cho đất “miệng” sau đó họ bỏ tiền xây dựng nhà ở, khi ly hôn thì nhà chồng khai báo rằng chỉ là cho ở nhờ trên đất. Lại có trường hợp mua đất bằng giấy viết tay và xây dựng nhà ở, sau đó người bán chết, con của người bán làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm cả phần đất mà cha mẹ họ đã bán. Những tranh chấp này thuộc dạng “tình ngay- lý gian” do vậy luật sư phải có những kỹ năng và nền tảng kiến thức cao thì mới bảo vệ được quyền lợi cho khách hàng hiệu quả nhất.
Tranh chấp liên quan đất đai xuất phát từ quan hệ ly hôn của vợ chồng cũng khá phổ biến và phức tạp. Ngày nay, Luật Hôn nhân và gia đình xác định hậu quả ly hôn chia tài sản chung của vợ chồng không chia đôi cứng nhắc mà phải xét đến công sức đóng góp của các bên, xét về yếu tố lỗi- bên có lỗi sẽ được chia ít hơn, xét đến điều kiện để đảm bảo hoạt dộng sản xuất, ổn định cuộc sống cho các bên. Chẳng hạn như gai đình có cơ sở nuôi dạy trẻ, vợ là người có chuyên môn quản lý- nuôi dạy trẻ thì Tòa không thể tuyên giao cho người chồng cơ sở này; ngược lại, tài sản chung là chiếc ô tô tải, người chồng là lái xe nhiều năm thì Tòa án không thể tuyên giao chiếc xe đó cho người vợ.
Luật sư – Thạc sĩ Lê Hồng Quang
Hotline/Zalo: 0909.6464.82