Nội dung câu hỏi:

Cách đây 5 tháng, tôi có ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng, tôi nhận 200 triệu đồng đặt cọc. Hai bên thỏa thuận thời hạn là 3 tháng sẽ ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, quá thời hạn mà người mua không đến thực hiện để công chứng hợp đồng. Vậy tôi có quyền bán nhà đất này cho người khác hay phải đợi bên đặt cọc tới để thỏa thuận về việc hủy hợp đồng đặt cọc rồi mới được bán?

Luật sư tư vấn:

Xét về quy định của pháp luật

Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bạn hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).

Vướng mắc từ thực tiễn

Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, vì lý do an toàn (thường là theo yêu cầu của bên mua) mà các bên công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo về pháp lý.

Trên thực tế, khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, thì giao dịch này sẽ được cập nhật trên hệ thống dữ liệu công chứng. Việc ghi nhận dữ liệu công chứng này nhằm mục đích phòng ngừa một căn nhà nhưng đặt cọc bán cho nhiều người. Chính vì vậy, nếu hai bên chưa thanh lý hợp đồng đặt cọc thì các tổ chức hành nghề công chứng sẽ không chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa bạn và bên thứ ba, dù cho hợp đồng đặt cọc có hết thời hạn.

Giải pháp là gì?

Giải pháp hiệu quả và thấu tình đạt lý nhất chính là thương lượng. Rõ ràng, ban đầu, vì thuận mua vừa bán nên hai bên mới ký kết hợp đồng đặt cọc; do đó, khi bên mua không thể thực hiện giao dịch tức họ đang gặp phải hoàn cảnh không mong muốn. Bên bán có thể san sẻ khó khăn với bên mua để có thể thống nhất hướng giải quyết hoặc thanh lý hợp đồng trên tinh thần thiện chí.

Tuy nhiên, thế gian thượng vàng hạ cám, nếu gặp phải bên mua thuộc dạng “bất hợp tác” thì bạn có thể tiến hành khởi kiện vụ án tại tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng. Sau khi có bản án tuyên hủy hợp đồng của tòa án, bạn có thể tiến hành mua bán bình thường.