Theo quy định tại khoản 1 điều 118 Luật nhà ở 2014 thì trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định này, nhà đang có tranh chấp về quyền sở hữu thì không đủ điều kiện để được mua bán, còn các tranh chấp mặc dù liên quan đến nhà ở nhưng không phải là tranh chấp quyền sở hữu thì không bị hạn chế. Theo đó, để được xác định là nhà tranh chấp và bị hạn chế mua bán thì phải đáp ứng hai yếu tố sau:

Thứ nhất, tranh chấp này là tranh chấp về quyền sở hữu nhà. Các tranh chấp về quyền sở hữu được nhận diện gồm các nhóm: (i) Tranh chấp xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; (ii) Tranh chấp thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; (iii) Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; (iv) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…).

Thứ hai, tranh chấp phải đang thực tế tồn tại, và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết. Cơ quan đó có thể là ủy ban nhân dân cấp xã (đang tiến hành hòa giải tại cơ sở) hoặc Cơ quan giải quyết tranh chấp là UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh, Tòa án có thẩm quyền.

Khi việc mua bán nhà có cả hai dấu hiệu này nghĩa là các bên đã vi phạm quy định của pháp luật, việc mua bán lúc này sẽ không được công nhận. Khi đó, hợp đồng mua bán được xác định là vô hiệu và người bán phải hoàn trả cho người mua số tiền đã nhận.